不动产登记是物权登记的重要组成部分，但物权登记的范畴要宽于不动产登记，其中包括部分特殊动产的登记。实践中，存在着将物权登记与物权的权利归属绝对化的错误观点。更有甚者认为，凡是已经办理了物权登记后所发生的争议都不是权属争议的裁判思维。应该说，此类错误的裁判观点必将导致物权权属纠纷之诉在程序上和实体上陷入误区。

笔者认为，深度研究物权登记与实际权属分离状态下的纠纷解决机制，有利于防止针对不动产登记机构的“滥诉”行为，也有利于不动产登记机构被涉诉后依法行使抗辩权，更有利于不动产真实权利人在依赖合法程序抉择的基础上依法保护自身物权权属等实体权益。

【案例思维】

根据最高法院《东安县井头圩镇鼎锅塘村４组、东安县井头圩镇鼎锅塘村５组资源行政管理、林业行政管理再审纠纷案》【最高人民法院（２０１８）最高法行再１６０号行政判决书】认为：“在林木林地登记前，争议双方均没有林木林地的有效权属凭证，此时产生的有关林木林地有所有权和使用权的争议，当然属于林木林地权属争议。但是，林木林地已经登记发证，林木林地的所有权和使用权已经依法予以确认，一方当事人仍以存在权属争议为由向林权争议处理机构提出的申请是否属于林木林地权属争议，则应当根据不同的情况进行区分。参照国土资源部办公厅发布的国土资厅函（２００７）６０号《关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》规定，已经颁发权属证书且该凭证对林木林地权属、四至范围界定清楚明确的，不属于林木林地权属争议，无需进行林木林地权属争议处理”。

【法理辨析】

笔者认为，上述裁判观点中的裁判思维与物权法的立法精神和最高法院关于物权法的司法解释的有关规定直接冲突，是一种明显错误的裁判理论。司法实践中，应将林权的行政登记行为与人民政府对林业权属争议的行政裁决行为清晰地区分开来，从而作出林权行政登记仅具有公示与宣告物权之功能的正确结论。不应将物权登记与物权权属之间的关系做表象式的机械化解读，更不得将物权的行政登记状态与权属纠纷解决机制完全混为一谈。

司法案例援引国土资源部办公厅《关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》（国土资厅函［２００７］６０号文）的论理行为本身就是犯了未审查规范性文件是否具有可适性的错误。因为该文件是由原国土资源部于二〇〇七年二月八日给江苏省国土资源厅的复函，其本身属于解决特定问题的非规范性文件。且该复函发出时物权法尚未颁布和施行，其中的有关观点与此后施行的物权法的立法精神明显不符。例如，《复函》中认为，“土地权属争议是指土地登记前，土地权利利害关系人因土地所有权和使用权的归属而发生的争议。土地登记发证后已经明确了土地的所有权和使用权，土地登记发证后提出的争议不属于土地权属争议”。

但是，根据自２０１６年３月１日起施行的《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的明确规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。由于最高法院的司法解释在实体法上的溯及力要溯及至其所解释的上位法，也即最高法院之《物权法解释（一）》的实体法效力可以溯及至二〇〇七年十月一日物权法施行之日。因此，在登记发证后有关利害关系人依然可以提起不动产权属纠纷之诉是物权法本身的立法精神。显然，本文案例的裁判思维明显地与物权法及其司法解释的立法精神直接抵触。

值得注意的是，“物权法定”虽然是物权法的基本原则，但对其仍然要以发展的眼光和辩证的认识论来看待。须知，物权登记行为本身并不“创设”权利，在多数情况下物权登记只是对物的主体权利的认可与公示，故物权被“创设”出来的根本权利渊源是物权的原因行为。即便是存在被物权法明确规定的诸如“抵押权自登记时设立”等法律规范，但其真正的权利根据依然是当事人设立抵押的真实意思表示和抵押民事法律行为的产物，抵押登记行政行为如果离开了前述本源性的权利根据，则不可能产生真实、合法、有效的抵押权。

因此，在当前应以物权法作为物权权属纠纷之上位法裁判依据的情形下，不能援引物权法施行前且与物权法直接抵触的有关非规范性文件作为裁判物权权属纠纷的依据。

【法理正解】

物权的真实权属与登记表征权属处于分离状态时，物权利害关系人完全可以通过物权权属纠纷之诉寻求司法救济

笔者认为，物权登记状态与物权真实权属具有高度契合性和关联性，但不具有绝对的限制性。无论是已经登记的物权或是未登记物权，只要发生权属纠纷的，均可以在符合法定条件下选择适用行政诉讼、民事诉讼或行政附带民事诉讼等纠纷解决机制寻求救济。

司法实践中，关于物权登记并不具有绝对性物权效力，在制度体系构建方面的依据是非常充分的，且有诸多案例裁判规则予以印证。诸如，丧失物权合法原因行为的名义上的登记物权人，其不仅不是物权的真实权利人，而且当行政主体针对其物权作出相关行政行为后，该名义登记物权人虽持有物权登记证书但却并不享有合法的诉讼主体资格，因为其与该行政行为之间不具有真实的“诉的利益”关系，故应当由实质权利人享有该行政纠纷的诉讼主体资格。

例如，最高人民法院在《孙鉴等三人诉普陀区政府房屋征收补偿决定纠纷案》【最高人民法院（２０１７）最高法行申５９１４号行政裁定书】中认为：“生效法律文书确认不动产物权后，当事人未及时办理产权变更登记，致使不动产登记簿显示的权属状态与生效法律文书确立的权属状态不一致，该情形并不影响当事人依据生效法律文书对该不动产享有物权。在生效法律文书依然有效的情况下，不动产登记簿所记载的‘权利人’提起行政诉讼，与被诉行政行为不具有行政诉讼意义上的利害关系，不具有原告主体资格”。

显然，此时虽然也存在物权登记权利人，但由于其丧失了物权存续的合法原因和实体权利，故形式上的物权登记并不能继续“保有”其物权。

【权威观点】

物权行政登记是登记部门依法对权利归属或其他法定事项加以审查、记载和确认后并向社会宣告和公示的一种行政行为；行政确权则系对权属纠纷予以裁决的行政行为。“行政登记”与“行政裁决”两者之间具有实质性不同，前者具有证明和赋予行政公信的作用，后者则有授予权利、创设权利和确定物权归属的法律效果。颁发林权证的行政登记行为，仅有公示、宣告作用，不具行政确权功能，当事人之间就已经登记的物权权属存在争议的，应当依法通过权属纠纷之诉予以解决。